MoneyDJ新聞 2025-10-15 10:53:36 新聞中心 發佈
輝達(NVIDIA)進駐北士科T17、T18基地，因新光人壽地上權問題，卡關至今尚未解決；台北市政府日前提出T12替代方案供輝達選擇，不過馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，T17、T18遇到的問題，在T12通通會遇到，且轉向T12，只是從現在的坑跳到另一個大坑。
輝達進駐T17、T18陷入僵局，台北市政府提出「T12＋整合鄰地」的方案供輝達選擇，其中T12包括86、87、88、89四個地號的土地，整合鄰地則是指90、91地號。
何世昌分析，改選T12會遇到的問題，首先是需要整合的地主更多，T17、T18只有一個大魔王，而T12卻有很多小BOSS。其中，88、90、91地號的地主是豐樂地產(味丹集團)，87地號地主是台北市政府，86地號是開璽建設，比較棘手的是89地號，地主包括大魯閣(1432)在內共有44位。
市府雖表示，T12的地主意願很高，只剩3~4位需要整合。但何世昌認為這樣的評估過於樂觀，因爲有意願是一回事，售價又是另一回事，如果問地主土地願不願意賣給輝達，大部份地主都說願意，但地主會便宜賣、用正常價格賣、甚或開高價賣？不確定性太高。
此外，何世昌指出，地主人數最多、產權最複雜的89地號，恰好位於整塊基地的中央位置，如果到時仍有少數地主不同意，輝達也無法將89號切出開發範圍，將陷入進退維谷，整個卡死的窘境。
第二，地上權開發難度高。何世昌說明，輝達轉向T12，在開發上有幾個選擇，分別是地上權模式、買斷土地、地上權＋買斷土地混合模式。有些地主只想賣個好價格、拿錢走人，全區用地上權模式的方式開發，可能有部份地主不點頭。若用地上權＋買斷土地混合模式，等到地上權期限滿之後，地上建物很難處理，可行性極低。按照目前政府標售地上權和民間大型地上權契約，通常會約定地上權期滿後若未續約，「地上建物無償移轉給地主」，部份則要求「承租人要拆除地上物恢復原狀」，不論是續租、建物送地主、或者拆除，輝達都會很頭痛。
再者，地上權模式與買斷土地模式另有隱憂，承租50年內，原地主可能因買賣、繼承、贈與、法拍等因素，導致產權人更迭、更複雜，期滿後輝達與地們主如何處理地上物成為難解的一道題。換言之，若用地上權模式開發，不只要獲得全部地主當下的共識，還要謀求期限屆滿後地上物處理原則的共識。
而若是買斷土地，何世昌表示， T12、鄰地與變更的道路面積大約3.8公頃，若以每坪土地價格250萬計算，總金額高達約287.38億元，若每坪地價280萬元，則總金額約321.86億元；總部在T17、T18或T12，輝達營運效益沒差，但成本卻差很大，對輝達而言，這筆錢投入研發，賺的比土地增值快，沒必要為此養一頭牛。
此外，據媒體報導，輝達已完成「星艦」總部設計、找好營造團隊。何世昌合理推測，「星艦」設計已考量T17、T18基地大小、臨路面、大門、動線、車道，乃至於各部門位置或許都已安排妥當，如果改到T12，設計要修改，不只建築外觀，室內空間也要連帶調整。
綜合以上因素，何世昌表示，輝達在T17、T18遇到的問題，T12通通會遇到，要輝達現在放棄T17、T18，轉向T12，只是從現在的坑跳到另一個大坑；除非，T12發生奇蹟，所有地主相忍為國，大家不計利益通通舉手贊成、不要求高價，T12才有機會彎道超車，雀屏中選。
