(一)公司簡介
1.沿革與背景
龍邦國際興業股份有限公司(2514)成立於1988年1月，為台灣中部地區第一家上市之營建廠商，現以僑園會館經營為主。
公司早期以經營不動產開發及相關物業管理為主，近幾年因看好觀光服務業長期發展，投入溫泉會館的經營，並透過轉投資方式投資金融、營造、大陸地產開發及婦產專科醫療等相關事業。
2.營業項目與產品結構
公司主要營收來自工程營造、不動產營造及開發、出租/售不動產及車位、陽宅與陰宅之開發、休閒球場經營等。2021年產品營收結構為工程收入佔96%、育樂收入佔2%、出售墓地及塔位收入佔1%、租賃及出售房地收入共佔約1%。
(二)產品與競爭條件
1.產品與技術簡介
近幾年公司積極朝多角化經營發展，相繼投入大陸不動產開發、旅館事業、網購事業及醫療保健等。其中在健康醫療事業投資方面，龍邦集團2014年7月透過子公司香港龍德公司、於廈門本島湖里區取得「婦產專科醫院」建設用地，預計2017年初完工；金融事業發展方面，子公司台灣人壽與廈門建發集團攜手合資成立君龍人壽保險，營運據點位於福建、浙江；不動產方面則與廈門國貿集團合資設立「廈門國貿金融中心開發有限公司」，主要從事土地開發、經營、管理及商業營運等，包含商場及寫字樓的高端商業大樓，於2016年4月底完工，出資比例分別為龍邦佔30%、廈門國貿集團佔30%、廈門國貿控股佔40%。
2.重要原物料及相關供應商
3.產能狀況與生產能力
*產品製程
公司所經營之『龍邦僑園會館』位於台北市新北投溫泉區，主要經營方式是以客房出租並提供會議中心等相關設施為主，此會館將在2016年底到期，將朝續約方向進行；醫療事業方面，則透過投資龍德控股香港公司，再轉投資廈門欣龍德置業，將在廈門設立高級婦產專科醫院，預計在2017年、2018年開始經營。
(三)市場需求與銷售競爭
1.產業結構與供需
*產業上、中、下游關聯性
*市場概況與規模
房地產市場與眾多行業均有關聯性，舉凡營造、建材、水電、廣告、金融、代書、裝潢及大樓管理維修等有連帶關連性。台灣政府近年為抑制房價上揚，陸續推出包括奢侈稅修法、非自用住宅與營業用房屋稅率提高、央行四大管制措施及房地合一實價課稅政策等等，造成房市出現觀望氣氛，使房市面臨多重考驗，加上因COVID-19疫情導致總體經濟環境表現不佳，房市前景仍存在不確定因素。
根據內政部營建署統計，2021年Q4核發建築物建造執照計6193件，較2020年Q4減少6.5%，總樓地板面積1211萬4千平方公尺，較2020Q4增加18.9%；其中六都占全國核發建照的總樓地板面積66.3%，以台中市18.5%為最高，桃園市及新北市次之。依用途區分，以住宿類53.6%最高(含53.2%的住宅類)，其次為工業、倉儲類佔18.4%，而後為辦公、服務類佔10.5%。
而根據國泰房地產指數新聞稿指出，2020年度及2021年度各季推案狀況如下：
2.銷售狀況
1.台北萬華西園路都更案：土地面積約516坪(公司持有土地187坪)，規畫為店鋪住宅大樓。
2.台中大坑案：土地面積約30,198坪，規畫為社區型別墅。
3.台北大同承德路都更案：都更範圍約1,009坪(公司持有約143坪)，規畫為店鋪住宅大樓。
4.台北內湖土地案：土地面積約544坪，規畫為廠辦大。
5.台北萬華環河南路危老案：土地面積約61坪，規畫為店鋪住宅大樓。已取得危老重建計畫核定函，後續依法定期限申請建照、申報開工。
6.台北長安雋預售案：預售屋17戶，房屋9位車位，為預售住宅大樓。
3.國內外競爭廠商
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產品 |
競爭對象 |
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物業投資發展 |
力麒、太子、海灣、國建、第一店、華友聯、圓方、衡平等。 |
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飯店 |
F-富驛、Starwood Hotels & Resorts、力麗店、六福、老爺知、志信、亞都、和昇、美麗信、第一店、寒舍、晶華等。 |
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營建 |
順天等。 |
4.政府政策
*2021年4月9日通過『房地合一2.0』所得稅法修正案三讀通過。
*2021年12月9日通過『健全房地產市場方案』，針對國內因炒作預售屋紅單、個人藉公司或分割房屋避稅等課題，啟動5大措施：
．強力稽查預售屋交易，限制換約轉售，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人。
．管制私法人購屋，增訂私法人取得「住宅用」房屋許可制，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
．對於任何人意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰100萬至500萬元。
．預售屋買賣契約若有解約情形，應在30日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
．建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度。
*2021年12月6日央行祭出限貸管制：
．自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數一律降為4成。
．購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。
．餘屋貸款最高成數降為4成。
．工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。
*2022年4月7日通過『平均地權條例』修法，5大重點為：限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄、私法人購買住宅採許可制、建立吹哨者制度。
(四)財務相關
1.營建推案及土地儲備
●公司所持有之台壽保股份，2015年10月已轉換成中信金股份，並取得中信金約58萬張股票。
●公司旗下轉投資-瑞助營造(目前持有35%股權)在大陸創立「廈門瑞助建築工程顧問公司」，除了布局中國大陸市場外，2016年起也要跨入柬埔寨等東協國家市場，近期更計畫在北京、上海及柬埔寨等地設立分公司，成為首家在大陸取得營建管理暨建築資訊模型設計的台資營造廠。
另，孫公司龍寶興業，2016年3月以3.83億元取得南投「極樂淨土」塔位，致力開發陰宅市場，整個園區土地面積達2.16萬坪。
●大陸投資事業方面，以廈門國貿控股集團合資開的商場與商辦大樓為主，預計2016年底完工。
(資料、圖片來源：公司年報/公司法人說明會報告/公司官網/國泰房地產指數報告等)
