請參考怡華實業股份有限公司 (一)公司簡介 1.沿革與背景 怡華實業股份有限公成立於1968年8月，1993年公司股票掛牌上市，代碼為1456。主要產品包括毛紡紗、棉紗、胚布及成品布等，與佳和實業同屬於佳和集團旗下公司。2012年底成立不動產部門，跨足經營不動產土地開發營建業務。2013年起，公司的紡織事業改以代工為主，並於同年推出首件營建推案。2019年於台南市新化區開發『南霸天高科技智慧園區』，進軍工業園區開發領域。 2.營業項目與產品結構 公司目前產品項目 不動產部門：開發及租售住宅、停車位及工廠等。 紡織部門：紡織品加工及銷售。 公司紡織產品包括棉紗、毛紗、成品布、染料等，2021年營收比重為不動產銷售佔88%、不動產租賃佔4%、紡織品銷售及加工佔8%。 (二)產品與競爭條件 1.產品與技術簡介 *公司產品之重要用途 不動產部門：採自建、與地主合建或與同業共同合作投資方式興建住宅商品。 紡織部門： A.毛紗：用於西裝布料、日本和服、毛衣、針織布。 B.棉紗：供梭織布及針織布料使用。 C.成品布：供各類成衣使用。 D.染料：供各類纖維、皮革及紙張染色。 *計劃開發新商品(服務) 公司預計未來將增加商業辦公室及工廠廠辦開發租售，並持續進行環保綠能及太陽能產業投資。 2.重要原物料及相關供應商 不動產部門：公司開發地區以桃竹苗地區、中南部都會區及宜蘭精華地區等為主；工程承攬採先簽約再統包，由承攬營建工程的公司建造或再委外發包其他廠商建造。 紡織部門： 公司目前以代工為主，產品原料主要為棉花、毛條、棉紗，供應貨源則來自代工業主。 3.產能狀況與生產能力 *產能狀況 2021年度棉紗產能及產量9720公噸、毛紗產能及產量2430公噸、成品布產能及產量69600仟碼。 *產品製程 不動產部門 紡織部門 (三)市場需求與銷售競爭 1.產業結構與供需 *產業上、中、下游關聯性 (1)不動產部門 (2)紡織部門 *市場概況與規模 房地產市場與眾多行業均有關聯性，舉凡營造、建材、水電、廣告、金融、代書、裝潢及大樓管理維修等有連帶關連性。台灣政府近年為抑制房價上揚，陸續推出包括奢侈稅修法、非自用住宅與營業用房屋稅率提高、央行四大管制措施及房地合一實價課稅政策等等，造成房市出現觀望氣氛，使房市面臨多重考驗，加上因COVID-19疫情導致總體經濟環境表現不佳，房市前景仍存在不確定因素。 根據內政部營建署統計，2021年Q4核發建築物建造執照計6193件，較2020年Q4減少6.5%，總樓地板面積1211萬4千平方公尺，較2020Q4增加18.9%；其中六都占全國核發建照的總樓地板面積66.3%，以台中市18.5%為最高，桃園市及新北市次之。依用途區分，以住宿類53.6%最高(含53.2%的住宅類)，其次為工業、倉儲類佔18.4%，而後為辦公、服務類佔10.5%。 而根據國泰房地產指數新聞稿指出，2020年度及2021年度各季推案狀況如下： 2.銷售狀況 (1)不動產部門 開發地區以台南、宜蘭、苗栗、桃園及大台北地區為主。 (2)紡織部門 A.毛紗、混紡紗及棉紗；主要生產細支精梳毛紗，以供應國內其他布廠為銷售對象。 B.先染成品布及後染成品布：主要布種為全棉及混紡高級成衣布料的庫存，持續以出清庫存存貨為主。 C.染料：內、外銷皆有，也以出清庫存為主。 3.國內外競爭廠商 以不動產營建業為主的國內競爭廠商有：力麒、三圓、總太、順天、坤悅、三發地產、志信、國建、鄉林、龍邦、櫻花建等。 4.政府政策 *2021年4月9日通過『房地合一2.0』所得稅法修正案三讀通過。 *2021年12月9日通過『健全房地產市場方案』，針對國內因炒作預售屋紅單、個人藉公司或分割房屋避稅等課題，啟動5大措施： ．強力稽查預售屋交易，限制換約轉售，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人。 ．管制私法人購屋，增訂私法人取得「住宅用」房屋許可制，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。 ．對於任何人意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰100萬至500萬元。 ．預售屋買賣契約若有解約情形，應在30日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元。 ．建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度。 *2021年12月6日央行祭出限貸管制： ．自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數一律降為4成。 ．購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。 ．餘屋貸款最高成數降為4成。 ．工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。 *2022年4月7日通過『平均地權條例』修法，5大重點為：限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄、私法人購買住宅採許可制、建立吹哨者制度。 (四)財務相關 1.轉投資 2020年，轉投資成立電商子公司「卡布可網路科技股份有限公司」，主要業務為一般廣告服務業及電子商務等。 2021年獲准設立子公司「城市發展綠能投資企業股份有限公司」，從事業務為投資綠能電業發展事業；同年8月轉投資力城一號能源股份有限公司，主要以收售電、租賃、出售建置設備為獲利來源。 2.營建推案及土地儲備 (資料、圖片來源：公司年報/公司法人說明會報告/公司官網/國泰房地產指數報告等)
