美國6月份通膨連續第12個月下降，年增率降至3.0%，創下26個月新低，相較於去年高點的9.1%已不到三分之一，這也印證了聯準會自去年以來暴力式升息對通膨控制已收成效。通膨數據報喜釋放降溫的積極訊號，市場因此對於Fed升息終點凝聚共識，7月份可能將是本波升息的終點1。美國房地產向來對於利率與升息周期敏感度極高，緊縮周期接近尾聲，代表市場將自通膨與升息中的搏鬥戰役中獲得解脫，美國REITs今年以來落後整體大盤表現，富時NAREITs指數本益比僅16.7倍，遠低於美股標普500指數的20.4倍，此時更彰顯REITs低基期與低評價兼具的投資優勢2。
歷史經驗：建商信心指數邁入擴張期後，REITs指數表現不俗3
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信心指數
突破50時點
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3M
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6M
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1Y
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2Y
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3Y
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1995/09
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2.1%
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3.2%
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10.7%
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46.0%
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18.8%
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2001/12
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6.6%
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10.1%
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-3.1%
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24.5%
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54.8%
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2013/06
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-3.5%
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-4.6%
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8.9%
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9.3%
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30.2%
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平均報酬率
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1.7%
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2.9%
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5.5%
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26.6%
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34.6%
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美國住建商協會NAHB最新公布的7月份建商信心指數攀升至56，已經是連續第7個月上揚，潛在買家流量指標攀升到40，兩項數據雙雙創下2022年6月以來新高。由於有限的成屋庫存加上建商的激勵措施推升買家的購屋意願，建商的獲利前景增強帶動了信心指數持續攀升。
建商信心指數越過50榮枯分水嶺往往暗喻房市景氣春燕的報到，近30年以來共計有3次建商信心指數的復甦週期。歷史經驗顯示，當NAHB指數突破50後，其後各期間的報酬率都表現不俗，1年後平均有5.5%的報酬，2年與3年期的報酬率更達26.6%與34.6%，由於具有前瞻性意義的建商信心指數開始轉為復甦，美國REITs後勢表現相當值得期待！
摩根士丹利美國房地產基金：參與轉折行情的另類投資資產
摩根士丹利美國房地產基金投資團隊通盤考量總經環境的變化與驅動因子，並結合由下而上嚴謹的選股流程，評估投資標的內在價值與成長前景，挖掘高品質、高現金流同時兼具強勁成長潛力的上市房地產。
隨全球利率緊縮與景氣下行的壓力逐步淡去，國泰投顧認為REITs的拐點開始浮現，尤其獨特的剛需性質，現金流的相對實力表現仍舊可以期待。整體而言，在各類資產與各國股市輪番表現的過程中，投資人若是不想追高，房地產相對便宜的估值相當具有吸引力，存在落後補漲的投資契機，是參與下半年轉折行情不可或缺的另類投資資產。
1資料來源：CME
Group，截至2023/7/19
2資料來源：Bloomberg，截至2023/7/19
3資料來源：Bloomberg，REITs指數為富時NAREIT指數，統計期間：1995/09~2023/07，過往績效不代表未來結果。
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