大摩︰香港房市步上行周期，今年住宅房價料升10%

MoneyDJ新聞 2026-01-07 13:34:06 新聞中心 發佈

綜合港媒報導，摩根士丹利發布研報並表示，香港房市將進入上行周期，住宅房價、中環辦公室租金及本地零售銷售三大領域，將自2018年以來首次實現年增，故該行將香港房地產評級上調至「吸引」。報告指出，住宅房價已於去(2025)年見底，預計今(2026)年將反彈至少10%，明(2027)年將進一步上升。

報告續指出，發展商賣房情況優於預期，庫存水準正在下降，加上未來數年供應有限，股市上升帶來的財富效應亦成為額外推動力。過去9個月，日均住宅成交量一直高於5,000宗。在強勁租賃需求及中國專才與學生持續湧入下，住宅房價將逐步復甦，住宅租金今年預計再上漲5%。

辦公室方面，大摩表示，受惠新股市場轉趨活躍、股市成交暢旺，中環辦公室在追求質素的趨勢下，終端用戶需求持續回升，預期今年中環辦公室租金上升3%。整體辦公室市場雖見基本面改善跡象，出租率趨穩，但租金仍預計下跌3%，惟跌幅已放緩。

零售銷售方面，大摩認為，由於中國旅客訪港數目增加，預計今年本港零售銷售升3%；然而，該行關注網上零售銷售、深圳廉價服務及產品的衝擊、北上消費趨勢，以及失業率上升帶來的消費行為結構性改變，即使美元走弱及股市上漲帶來正面效應，亦難以刺激消費，因此預計今年零售租金仍下跌3%。

此外，大摩預期地產股將出現估值重估，股價相對NAV(每股資產淨值)的折讓將縮減，這將成為帶動地產股上漲的因素。若房市上行周期持續，NAV折讓幅度料由去年1月的65%縮減至40%。惟因項目利潤率偏低，每股盈利仍預期疲弱。