全球REITs前景俏 美日最看好

文/王怡茹  日期:2015/5/29

受惠於全球寬鬆環境造就的資金狂潮，自2009年以來，全球不動產市場延續了6年的多頭走勢，也為不少投資人創造豐厚的收益。展望今(2015)年下半年，投信業者認為，全球經濟穩定復甦，可望帶動房市需求增長，預料REITs（不動產投資信託基金）將持續吸金，在各區域中，尤其看好美國、日本REITs後市表現。

【不動產產業擁四優勢 後市持續看漲】

富蘭克林坦伯頓全球房地產基金經理人威爾森．邁吉表示，不動產產業具有「高股利率」、「須符合法規要求之收益分配規定」、「抗通膨性質」、「收益具成長潛力」等4項投資優勢，加上全球經濟處溫和成長階段支撐房市需求增長，以及業者相對保守的融資政策，在新增供給成長未大幅超越需求的環境下，有機會持續推升不動產產業的盈餘與股利持續成長。

他指出，過去10年全球與美國不動產證券的平均股利率4.44%，高於美國十年期公債殖利率的3.26%與消費者物價指數的2.29%，加上多數國家規定REITs需以股利方式發放一定比例以上的可分配收益給股東，帶動主要國家REITs收益率高於該國10年期政府公債殖利率約1%至3%不等。

針對美國即將升息可能對房市造成的衝擊，威爾森．邁吉持樂觀態度。統計1993至2013年間，美國10年期公債殖利率波段上揚超過100個基本點時，全球不動產指數平均上漲8.1%，美國REITs指數則平均上漲2.1%，進入利率上揚階段後12個月,全球不動產指數平均上漲18.6%，美國REITs指數平均漲幅更達24.7%。

他說明，此數據顯示利率上揚所反映的是經濟健康成長，非突發或極端的升息，在此環境下，因基本面改善、房地產需求增加，投資不動產市場仍能提供正報酬的表現。不過，基於各區域經濟復甦速度不一以及政策差異性，建議投資人可透過全球化佈局策略，適度納入核心投資組合配置並長期投資，以參與漲升契機。

在佈局上，目前富蘭克林投資團隊加碼與景氣連動度高的辦公室、零售與公寓等次產業，其中有逾5成佈局在美國；而亞太佈局比重近3成，特別鎖定日本商辦、香港購物中心型REITs；歐洲部份則側重英國商辦、法國零售、德國公寓型REITs，以及旅遊觀光型REITs。

【Q2布局美REITs 勝算高】

台新投信同樣最看好美國REITs。台新北美收益基金經理人林瑞瑤表示，近期美國REITs伴隨美國經濟數據震盪而回落，惟美國第一季度經濟放緩，主要原因為暴風雪影響零售與耐用品訂單數；但由於就業市場保持強勁，預期全年美國GDP增長與房地產成長將呈現前低後高的狀況，美國經濟全年可望增長3%。

林瑞瑤進一步指出，美國REITs財報中企業獲利優於預期超過7成，分析師預期2015年營運現金(FFO)成長率將為12.36%，顯示企業基本面佳。在總經與企業獲利成長支持下，預期美國REITs下半年將比上半年表現更佳。

林瑞瑤分析，不動產多頭通常可維持7到10年，現階段仍處上升循環階段且需求隨景氣轉佳而回升，供不應求情況將使空置率下滑，不動產租金可望延續增長態勢。另排除金融風暴期間，歷史經驗顯示(2009年~2013年)，若分別於每年的4月底、5月底及6月底進場布局美國REITs並持有一年，獲取正報酬機率高。

表：Q2進場布局美REITs，正報酬機率高

資料來源：Bloomberg，採MSCI US REITs Index，2009/1-2014/12，台新投信整理。

至於元大寶來全球不動產證券化基金則鎖定在日本不動產市場，比重高達59%，該檔基金經理人吳宗穎表示，日本5/20公佈GDP成長創下1年來最佳表現，日股同步創下2007年7月以來新高，其中最值得注意的便是不動產指數大漲3.75%。

吳宗穎強調，東京不動產市場租金已經連續超過16個月呈現穩定正成長，商辦租金平均年增率5.33%，空置率呈現穩定下滑至5.3%，創下過去6年新低，顯示日本逐漸擺脫通縮的陰霾，預料不動產市場將為反應日本經濟邁向通膨道路上最佳的投資管道。 

表：今年來房地產基金績效表現

資料來源：FUNNDDJ，台幣計價，統計至5/29