寶來全球不動產證券化基金規模正式突破200億
寶來全球不動產證券化基金規模已正式突破200億元,今年以來規模大增近26億,該基金B類型受益權單位自成立以來每月穩健配息,去年度收益分配已決議配發每受益權單位0.08元,創下國內投信發行之不動產證券化基金年度收益分配先例,預定3/22為收益分配基準日,投資人將可在今年3月29日領取相當額外2個月配息的年度收益分配(以目前該基金年化配息率4.8%及原則換算)。
今年全球REITs哪一個地區備受市場看好,可望成為市場吸金機呢?答案就是英國。寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良表示,英國已有9家地產公司轉型為REITs,目前總市值已超越澳洲成為全球第二大,今年亦可望由法國搶下歐洲REITs發行檔數第一大寶座,由於英國REITs成長動能佳,還有7家地產股等著排隊轉成REITs,將可望吸引全球資金追捧,歐洲REITs版圖將更為擴大。
英國今年1月已有9檔地產股完成轉型為REITs,總市值高達710億美金,僅次於美國的2990億美金,擠下澳洲的650億美金,榮登全球第二大REITs國家。英國地產股於今年1月份轉型成REITs之中,British Land為該國最大的REITs,它成立於1856年,為綜合型態的REITs,主要多為辦公大樓及零售商場。由於去年不動產價格上揚,使得British Land全年總報酬率達34.6%,目前市值為82億英鎊。
由於REITs配發股利認定標準各國不一,大多數國家要求REITs收益分配比例皆高達90%以上,甚至百分之百配息,在歐洲,荷蘭最低配息率為100%、法國為85%、比利時達80%,新加入REITs發行行列的英國,最低配息率為90%。
賴盈良表示,英國倫敦西岸是全球辦公大樓租金最貴之地,每坪租金價格約台幣2.06萬元,是台北A級辦公大樓的9倍,而倫敦辦公大樓因開發新大樓所需時間約2-3年,不動產開發案減少,市場供不應求,使得辦公大樓空置率由2003年的17%下跌至目前的5%,在英國大城市就業率持續上揚,將對租金收入有所助益。
而在英國地產股轉型成REITs之後,全球投資資金流入可期,以往受限無法投資當地地產股的資金可望積極搶進REITs,而英國佔全球REITs指數(如GPR REIT Index、S&P/Citigroup REIT Index)比重已從以往的零提高至10%,其地位的提升可見一斑。
另外,由於以前地產股因淨資產價值高、市值低,因此多處於折價,在轉成REITs後因不需繳交公司營利所得稅,由折價轉為平價,而因投資人對REITs喜好度提高、股息率誘人以及投資組合變動靈活,因此溢價是為常態,目前英國REITs的溢價幅度約在5%以下。賴盈良表示,預計英國REITs在新面孔不斷加入之下,今年發行檔數有機會超越法國的26檔,成為歐洲REITs發行檔數最多的國家。另外,德國有可能在今年通過法案,最快在下半年有第一檔REITs掛牌。
寶來投信建議,今年歐洲REITs熱鬧滾滾,吸金能力驚人,建議可以選擇佈局全球的REITs基金,一方面掌握歐洲REITs彈升動力,亦可降低單一區域的投資風險。
英國已轉成REITs的9家不動產公司
名稱 | 類別 | 市值(新台幣) |
British Land | 多種型態 | 5258億 |
Brixton | 多種型態 | 956億 |
Great Portland Estates | 辦公大樓 | 721億 |
Hammerson | 多種型態 | 2770億 |
Land Securities | 多種型態 | 6592億 |
Liberty International | 多種型態 | 3119億 |
Primary Health Properties | 健康醫療 | 78.4億 |
Slough Estates | 多種型態 | 2358億 |
Workspace Group | 辦公大樓 | 533億 |
資料來源:www.Reita.org;資料日期(2007/1/22)