士林官邸地上權案將開標，料將掀搶地大戰

精實新聞 2012-02-21 18:42:39 記者 林詩茵 報導

台北市政府財政局公開標售「台北市士林區福林段二小段573地號市有土地設定地上權」一案，將於本周四(23日)截標，該案基地位於士林官邸旁，面臨8米路寬，土地宗地面積4169.11平方公尺，約1261.16坪，土地使用分區為特定商業區，容積率225%，權利金底價21億元。房仲業表示，在大面積國有土地暫停標售後，地上權已成不動產開發競標新標的，本案預計仍將掀起建商、旅館業者與壽險公司的搶地大戰。

永慶資產管理協理黃增福表示，該筆土地基地在區位上具有絕對優勢，距離士林捷運站步行僅約10分鐘，不論是連接松山機場或國道高速公路都相當便利，且於半小時車程距離的輻射範圍涵蓋士林夜市、故宮博物院、陽明山、天文館等，在觀光旅遊、遊憩休閒等方面之發展條件均充分具備；尤其，士林官邸一直是陸客來台觀光旅遊的熱門景點，在陸客自由行啟動後，已迅速帶動周邊向上發展。

黃增福指出，為人所熟知的鄉林建設(5531)「士林官邸21」建案，就在這塊基地旁，因台北市政府規定不能作住宅使用，日前以招待會所名義銷售，開價每坪300萬元，當時造成市場轟動。而基地同樣屬於特定商業區，可開發為商業設施，如旅館、辦公大樓等，不得供住宅使用，因此，預期未來得標人將會以開發旅館為優先考量，以搶搭陸客自由行帶動的觀光旅遊商機。

而這塊基地面積約1261.16坪，土地使用分區為特定商業區，容積率225%，地上權存續期間為50年，權利金底價為21億元，若以底價換算每坪單價則為166.51萬元，底價並不高，價格相當具吸引力。

據了解，此次標售是以兩階段開標方式處理，第一階段先資格審查，符合資格的投標人再進行價格審查，以權利金出價最高者為得標人，得標人依實際得標權利金分2期繳付，每年土地租金則為當期公告地價總值5%。

黃增福預期，過去單純設定地上權作商業用途的土地，多集中於信義計畫區，綜觀信義計畫區迄今共有5筆設定地上權土地，分別為新光三越A9館、新光人壽A12、遠東百貨A13、富邦人壽的A10以及克緹國際B5，而近2年則有敦南派出所與仁愛路四段巷內的地上權成功標售，且都高價標脫，在在顯示在台北市區大規模土地取得不易後，地上權成為開發商獵地的目標之一。

以過去經驗來看，地上權標售的權利金約為市價的5~7成，但標脫價格都超過底價許多，再加上每年的地租，往往都比直接取得土地所有權所花的成本更高，不過，在精華區土地取得日益困難的狀況下，以低於市價的權利金先取得地上權，就投資角度而言，仍頗具誘因，預期本案標脫機會相當高。