《聰明理財》日圓走弱 到東京買房置產要把握

MoneyDJ新聞 2014-11-03 17:47:45 記者 徐伯豫 報導

今年以來日圓走勢直直落，尤其上周日本政府宣布將採無限期寬鬆貨幣政策後，今(11/3)日一美元已可換得114日圓，讓喜愛到日本旅遊的台灣民眾興奮得不得了，趕緊換錢，準備到日本好好渡個假！

不過除了到日本觀光，相信近年來您也有注意到，日本房地產在台灣也掀起了一波熱潮，不少房仲業者紛紛舉辦說明會，希望高資產客戶與其持有現金尋找投資機會，不如到日本置產。根據了解，東京的租金投報率比台灣要來得高，加上2020年東京將舉行奧運，近期日本商用不動產也頻有好消息傳出，業者對於日本的房地產後市，相當有信心。

【日本商用不動產交易已見大筆交易 房市後市可期】

安倍經濟學引起日圓走軟，加上2020東京奧運的影響，使得海外投資專家對於日本不動產市場抱持樂觀態度，而且租屋率高達96%，以及租金收入穩定，更造就了日本東京的投資魅力，讓海外投資者紛沓而來。今年以來，日本商用不動產已見大筆交易開始出現，而台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太(火宣)指出，當國際城市大型商用不動產開始有外資或本國大財團收購，就是房地產大漲的前兆。

根據了解，包含3月法商保險公司安盛集團買下東京中野中央公園旁辦公大樓(Nakano Central Park)東棟3.9萬平米(1.18萬坪)、日本企業收購南棟大樓15萬平米(4.55萬坪)及住宅大樓1748平米(530坪)，交易總計530億台幣；還有今年上半年總部位於東京千代田區大手町、日本第二大金融集團瑞穗銀行以507.69億台幣買下總部高層辦公樓「大手町塔」30%之所有權；以及日本第二大百貨集團高島屋也斥資299億台幣增加新宿店時代廣場(Times Square)持份，如今建物100%歸高島屋集團所有。

總計今年1~8月東京商用不動產成交則達1800億台幣，同期台北商用不動產交易總金額為172.88億元，東京商辦交易量足足是台北市的10倍大。

邱太(火宣)分析說，日本首相安倍晉三2012上台迄今日圓兌美元大幅貶值，日本不動產對外資而言，產生「資產便宜」的概念。而且過去10年以來，全球房地產大漲，惟獨日本持續下跌，造就基期低環境，加上申奧成功、賭場等利多題材，且安倍刻意製造通膨環境，因此其看好未來5~10年，日本房地產將獨領風騷。

【日本租金報酬率高於台灣 投資較有吸引力】

由於相較於台灣，日本的租金報酬率相對誘人，且日本國內的房屋自有率約60%，遠低於世界其它主要都市，且東京都地區的租屋率長期維持在約96%的高水準，即在東京置產轉租的風險並不高。

大京集團業務部副部長藤本裕二表示，以東京地區來說，有5%的租金回報率，如果委託代管服務處理房子的相關事宜，那麼實際的純報酬率在3.5~4%左右，相較於台灣〈台北市區約2%~3%的公寓大樓租金報酬率〉，可以說是相當的有吸引力。

【東京新成屋供給減 8月平均房價年漲14.5%】

那麼目前東京住宅的房價如何呢？根據日本國土交通省10月份發布的不動產統計資料發現，東京首都圈新成屋8月份平均房價為5,685萬日圓，相較於去年8月上揚18.5%；8月平均每坪房價約為256萬日圓，相較於去年同期每坪224萬日圓，年漲幅達14.5%，另外，新成屋供給量年減率達49.1%，同時單月供給量與去年同期相比已連續7個月下滑。此外，首都圈8月租金指數也微幅上升，目前住宅租金指數為107.2(租金指數以2005年1月為基準)，月增率為0.3%。

全國不動產企研室觀察張瀞勻分析，東京市中心新成屋8月供給量相較去年8月減少近五成，主要原因是精華區土地稀少，造成取得成本上揚，目前大多是雄厚財力的大型建商在推案，小型建商則是維持觀望態度，以及近期房價上漲趨勢明顯，部分地主及大型企業不是不願出售資產，就是另有投資規劃，進而導致東京核心五區租賃及新成屋推案市場出現供不應求現象。且根據統計資料，至今年6月為止，銀行不動產放款金額隨著房地產投資熱度緩步上揚已達61兆5104億日圓，不僅相較於去年同期上漲1.1%，放款金額更是已經連續9季成長。

東京新成屋住宅大樓供給量及房價

資料來源：日本國土交通省
資料彙整：全國不動產企研室

【奧運前夕　都更題材不斷釋出】

全國不動產研究室還指出，東京精華區建地稀少，商業區也已經飽和，建築物老舊，為了2020年奧運及解決土地不足的窘境，日本政府也積極推動都市更新，像是位於港區的品川車站即為都更重點區域之一。日本政府預計在2020年前將品川電車機廠遷移至埼玉縣，而遷移後的空地未來將開發為商業區及娛樂區；而位於中央區有80年歷史、占地69,575坪的築地市場拆除後，將搬遷至豐洲，原址將打造成全新樣貌的商業觀光區；至於為方便奧運選手交通往返，將於與銀座為鄰的晴海碼頭建設選手村，奧運賽事結束後轉做住宅區使用，為東京不動產再添動能！

【前進日本投資買房 地段仍然是考量王道】
既然日本不動產看漲，但該如何投資？邱太(火宣)表示，投資海外不動產心法，除了地段、地段，還是地段，以日本東京來說，就要以核心五區港區、涉谷區、新宿區、中央區、千代田區為首選。

藤本裕二指出，東京都的人數與台灣一樣多，因此越靠近都心，自然因為地理條件比較好，報酬率也相對好得多。而且東京人口不斷上升，主因是外地來的求職族，而這樣的族群通常以單身居多，因此個人套房的需求也較為強勁。藤本建議在找投資物件時，以目前正在銷售的物件為主要考量；坪數大小部分，由於單身族的需求較大，因此可以從六、七坪左右的入門款開始。

另外，由於東京精華區的新建案稀少，因此不少業者會帶台灣的投資人到東京近郊地區看房，以屋齡較低、出租較容易的說法說服投資客。藤本指出，比起屋齡，其實物件的地點還是比較重要的因素，交通便利、生活機能等還是承租者比較注重且首先考量的條件，因此他提醒，在投資時要小心篩選物件，想要了解住宅環境，除了看照片之外，建議投資者還是自己跑一趟去看看周邊的環境比較準確。另外他還說，即使是在中央區、港區這些精華地區，還是有比較沒那麼理想的物件，若要作為投資，還是要多留心注意。

【擔心日圓貶值影響投資收入 可用定存單質借日圓】
當然，最近的日圓持續走貶，加上外銀分析師認為日圓將可能持續下探，不少投資人也會擔心，會不會賺了投報率，可是匯率損失卻把獲利都吞光了呢？

邱太(火宣)建議，若擔心日圓還會續貶，投資者可向台灣的銀行(一銀、彰銀、台銀及兆豐商銀等銀行在東京設立分行)將新台幣定存單質押借出等值日圓，去給付自備款或房貸，若未來日圓持續貶值，借來的日圓價值縮水，還款相對輕鬆，達到避險的效果。不過，萬一未來日圓升值，同樣沒有辦法享受到日圓升值的優惠。

他進一步說明，假設美元長期看升、日圓長期看貶的趨勢下，正確的操作方式，有美金帳戶的投資者，可以利用美元定存單質借日圓來付購屋款，除了賺到資產增值、利差之外，匯率操作得宜，還可賺到可觀匯差，達到三賺的效果。

不過理財專家也建議，如果要做日本房地產的投資，想要透過貸款來購屋，其實在貸款利率上就已經不是那麼划算，若再加上匯率的損失以及管理的手續，且日本有法律規定，若在五年之內將同筆房屋做買賣的交易，還會被課稅…，諸多種種的限制，不如透過其他的方式來做規劃，可能較符合需求。

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