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什麼是『新屋銷售率月增率』?

房屋銷售調查是一項影響廣泛且相當重要的景氣領先指標;因為銷售的強弱,除了顯現了住宅部門的景氣狀況,也直接間接影響到房屋開工及營建、住宅相關耐久財或非耐久財(如建材,家電,家飾品等)產業;此外,房屋及汽車等大項投資或消費性耐久財,由於金額龐大,一般民眾在做購買決策前往往會審慎考慮未來的經濟狀況,因此兩者同樣具有領先經濟指標的特性---即通常房屋銷售率持續下降,則代表經濟景況將可能走下坡;反之則預示景氣將出現復甦。

新屋銷售數字是每個月商務部根據建商提供的銷售合約所統計出來。房屋銷售狀況主要取決於房貸利率,利率越低則房屋需求越熱絡,而銷售數字通常會在利率調降後幾個月開始反應。此外,房屋銷售也受季節影響,通常惡劣的氣候將使得銷售量大幅降低。由於可供預測的數字較少,因此房屋銷售數字往往波動劇烈且常常修正,新屋部分尤其如此;成屋部分則因統計調查樣本較多,故變動性較低。因此在解讀房屋銷售時,往往必須取其移動平均值,才可準確地判斷趨勢。

在解讀房屋銷售報告時,需要注意的除了銷售量外,還有待售房屋數量及平均銷售價格(median price)。待售房屋相當於存貨,除以銷售速度則代表存貨消化所需的時間;例如,若得出的數字為5,則表示依目前的房屋存量,需五個月的時間才可將完全消化。房屋消化的速度越快,意味房地產市場需求暢旺,房地產業景氣趨於熱絡,房屋開工預料將進一步上揚,相關產業也會隨之受益。平均房屋價格的年增率,則是判斷房地產市場通膨狀況的良好指標。

通常在景氣循環谷底,房屋銷售出現回升代表景氣即將復甦,股市將有正面反應,債市則相反。但若於景氣循環高峰時期房屋銷售仍處於高檔,則需注意聯準會是否將降息以抑制景氣過熱。但在根據房屋銷售做出景氣循環的觀察及判斷時,也需注意房貸利率水準;如自2000年中期以後經濟成長降溫,但房屋市場銷售表現依舊強勁,即是因房貸利率始終處於低檔所致。

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