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全球不動產:「價值」「成長」機會兼具


2019/9/19 上午 10:46:00 提供機構:國泰投顧
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面對中美兩國貿易戰一波未平一波又起,景氣不確定性大增,投資人目光焦點重回穩定性較高的不動產證券化信託基金(以下簡稱REITs)。國泰投顧指出,全球各區域的景氣復甦力道不一,各類型不動產的基本面不盡相同,不論從價值角度或成長性來看,都具備相當多的投資機會,建議透過全球式的佈局會是較佳之策略。

一樣世界兩樣情 各類REITs子產業折溢價幅度大不同

以美國市場為例,根據S&P Global Market Intelligence針對美國152檔REITs的統計,截至2019年8月底為止,股價與持有物業淨值之間呈現7.2%的折價;細究各子產業,醫療保健及自助倉儲是溢價程度最高者,分別達到26.0%及24.4%,而區域性賣場、林木、辦公室三個類股,目前折價幅度均超過20%,受到線上零售的競爭而節節敗退的區域性賣場類股,折價幅度達到44%1。

美國各類型REITs目前折溢價幅度差異大(單位: %)

1資料來源:S&P Global Market Intelligence,資料日期:2019/8/31

由於個別企業之股價與其持有物業淨值之間的折溢價空間,可透過主動選股,提高創造報酬之機會。像是在不動產領域以價值投資聞名的摩根士丹利投資管理就認為,美國整體REITs產業個股評價差異大,團隊認為最有吸引力的是專精紐約市辦公室的公司,這類股票截至今年7月底折價32%,由於公開市場與私有市場之間評價差異大的情形持續,預期會看到更多私有化的動作。

利用低利環境 不動產公司在資本市場動作頻頻

國泰投顧表示,隨著股價翻揚及利率走低,美國REITs業者也透過發行股票或債券積極向市場籌資,用以改善財務體質或業務擴張。根據美國不動產投資信託協會(Nareit)的統計,2019上半年,美國REITs企業合計發行價值192億美元之股票,已超過2018全年之股票籌資金額。依此速度預估,2019全年的股票籌資金額可望創下歷史單年新高,股票籌資熱絡,充分反應出企業及投資人對不動產前景之看好程度。除了發行新股募資外,不動產業者也積極發債,金融風暴後致力降低財務槓桿,整體產業負債淨值比降至50%附近,債務到期期限由平均60個月延長至80個月2。

REITs產業負債淨值比已明顯下滑(單位:%)      鎖定低利:平均債務到期期限延長(單位:月數)

2 (左/右)資料來源:S&P Global Market Intelligence, Nareit T-Tracker®;資料日期:2019/8/31

此外,利率走低有助於不動產業者減少利息支出並提升獲利。像是9月初美國最大的零售不動產業者賽門物業(Simon PropertyGroup)就成功向市場發行35億美元的債券,用以提前償還債務。根據Nareit統計,依市值計算,至今年第二季為止,美國REITs產業中共有七成公司獲信評機構慕迪(Moody’s)或標準普爾(Standard& Poor’s)投資等級的評等,高評等對於企業在當下低利環境中進行籌資可說是如虎添翼。

國泰投顧指出,股價與持有物業淨值之間有相當大的折價幅度,顯示評價為市場所低估,除了私有化或併購之外,部分美國REITs企業也進行股票回購(sharerepurchase),對股價形成一定支撐。根據S&P Global Market Intelligence統計,今年第二季美國REITs產業合計買回價值7.27億美元的股票,其中買回動作最為積極的三個類股,分別是飯店、區域型賣場、通訊3。

展望後市,參考仲量聯行(JLL)今年第二季的調查報告,全球辦公室的空置率來到10.8%,創下2009年金融風暴以來首次低於11%的紀錄。以區域來看,美國及歐洲的辦公室空置率均下滑(分別來到14.5%及5.8%),亞太地區則是持平(10.3%)。全球30個主要城市的A級商用辦公室租金成長率仍是穩定介於3.5%~4%之間,JLL也預估年底前此一態勢不會改變。零售業方面,雖然受到線上購物的衝擊,不過美國零售業物業空置率仍在5%,零售物業管理業者努力提高民眾至實體店面購物之動機,像是增加餐廳、電影院、健身房,甚至虛擬實境體驗館等,讓商場或購物中心能夠吸客。而工業物流相關不動產持續看好,則是受惠電子商務及供應鏈結構性改變4。

國泰投顧認為,各區域不動產之供需狀況不同,像是歐洲雖然景氣復甦力道疲弱,但歐洲地區工業類不動產第二季租金成長率年增2.8%,創下2008年3月以來最大增幅5。建議投資人選擇全球化佈局各類型不動產之基金,以兼顧成長與價值之題材。

3資料來源:S&P Global Market Intelligence;資料日期:2019/9/6

4資料來源:JLL;資料日期:2019/8

5資料來源:Cushman & Wakefield;資料日期:2019/8/8



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