一窺現今房貸抵押證券市場

房貸抵押證券的時代是否已經結束了？我們認為：還沒，而且就某些層面來看，這才剛要起步而已。

全球步出金融危機之際，房貸抵押證券市場曾締造20%的年度報酬率。如今，這輝煌的時代已經過去。儘管如此，透過精挑細選、審慎管理的舊有房貸抵押證券投資組合，尤其是非機構房貸抵押證券與商用不動產貸款抵押證券，無論是絕對報酬或是相對於其他的固定收益資產，依舊充滿投資吸引力。

舊有房貸抵押證券集多項投資吸引力於一身，包括經損失調整後收益水準穩健、與其他固定收益資產及股票的歷史相關性低、擁有相對良好下檔保護特性、低違約率與房市復甦造就的上檔空間、損失程度相對較低，以及家庭財務體質日益健全，自願提前還款的比例提高。

我們認為，上述投資吸引力大多尚未反映在投資評價之上。儘管每一檔房貸抵押證券的表現各有不同，但整體而言仍具備極大的報酬潛力。

然而，我們看到的潛力不僅如此。

政府角色改變，更多投資契機隨之興起

隨著房市日益站穩腳步，美國聯邦政府可望將漸漸降低對房市的干預程度。

目前，美國政府透過檯面上、檯面下的方式，資助約90%的新增房貸，遠高於金融危機爆發前63%的水準。

未來隨著政府干預房貸市場的比例下降至歷史常態水準，我們預期私部門資金將填補空缺，屆時無論是非機構證券化資產，或是政府房貸機構發行之房貸證券，新發行的房貸信用資產都將成為具吸引力的投資契機。

我們認為，政府在房貸市場中扮演的角色雖然有其必要性，但應該侷限於穩定市場，或是在爆發鉅額損失的時候，挺身作為民間資金的後盾，以提高市場流動性。

如同我們過去所說，目前政府房貸機構可利用兩種以市場為基礎的解決方案，與民間投資人共同分擔信用風險。儘管目前美國房貸市場最終會呈現怎樣的型態仍不得而知，但我們可以確定的是，整個市值規模高達10兆美元，因此即便是政府的角色出現一點點的變化，都將造就龐大的投資契機。

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