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掌握低利環境下的不動產投資商機


2019/9/18 上午 11:29:00 提供機構:國泰投顧
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隨著中美兩國針對貿易戰持續交鋒,全球金融市場在2019年的波動性明顯上升。具備穩定現金流及高股利特性的不動產證券化信託基金(以下簡稱REITs),在主要央行紛紛改採寬鬆貨幣政策、拉低指標債券殖利率的帶動下,REITs再度獲得市場青睞,今年以來(9/17)為止,美國REITs指數上揚24.59%,高過同期間美國標準普爾500指數19.9%的漲幅1

本次美國景氣已創下歷史景氣擴張最長紀錄,達到122個月之久2,愈來愈多人開始擔心景氣來到末升段,應該如何因應,國泰投顧建議,在景氣循環末升段,可增加REITs到投資組合中,不但可以提高防禦性,也有機會參與各類型不動產的穩定收益,在低利環境下爭取好一點的報酬。

1資料來源:Bloomberg;資料日期:2019/9/17

2資料來源:BofA Merrill Lynch Global Research, BLS;資料日期:2019/8/9

美國REITs在景氣循環末段表現明顯優於大盤

根據Cohen &Steers的研究1991年至2018年期間,美國REITs在景氣擴張循環末期,年化報酬率達7.1%,贏過美國標準普爾500指數的表現(平均下跌0.2%)2在擴張初期及中期,REITs的表現也都優於大盤,即使是經濟衰退,REITs有一定下檔保護的作用國泰投顧分析,這是因為不動產擁有實質資產,紮實的獲利,具良好的防禦特性,加上多數類型的不動產其租約都是長期的,因此景氣變動對於這類提供物業出租的業者影響有限,再加上法令要求其獲利至少9成需以股利形式配發給股東,因此這類公司向來是高股利的代表。在市場波動之際,REITs通常能發揮下檔保護之功能,像去年第四季美股大幅修正,美國標準普爾500指數單季下跌13.5%,而美國REITs指數跌幅約大盤的一半(下跌6.7%)3

1991~2018美國REITs在景氣循環各階段的年化報酬(單位: %)

2資料來源:Cohen & Steers, The Conference Board, NBER, ThomsonReuters,資料日期:1991~2018

3資料來源:Cohen & Steers資料日期:2019/2

不動產的獲利相對平穩

簡單來說,當景氣不好時,一般民眾可能少買一件衣服、不買智慧手機、不換新車,但不管是個人或公司,租用各類型的不動產(辦公室購物中心住宅自助倉儲工廠等等)都得按時繳房租,這也是為什麼REITs受到景氣循環的影響較小。當然不可否認的是REITs各子產業中對景氣的反應不相同,仍需精挑細選,才能提高勝率,像是飯店是以日為單位來出租,而電信塔多是25甚至30年的長期租約,去年第四季這兩類不動產類股的股價表現就大不同,美國飯店類股在去年第四季共下跌20.5%,而受惠長期通訊需求的電信塔類股,其股價甚至逆勢上揚3.6%4

美國REITs產業的獲利相對平穩(單位: %)

4資料來源:Nareit資料日期:2018/12/31

不甩中美貿易戰 REITs鹹魚大翻身

今年以來REITs再獲市場青睞,股價強勢噴出,國泰投顧分析,過去幾年在景氣復甦主升段投資人較偏好成長性高的個股尤其是科技公司因此REITs產業的股價近三年表現明顯不如大盤。由於市場避險情緒隨著貿易戰及經濟走緩的疑慮持續上升加上美國十年期公債殖利率持續走低,拉開美國REITs股利率與美國十年期公債殖利率之間的利差,1995至今(20198月底

為止)美國REITs股利率與美國十年期公債殖利率之間的平均利差為127個基本點,目前兩者利差超過250個基本點。此外市場多預期聯準會未來仍有降息空間可期,增添REITs的投資吸引力

由於美中貿易戰打打停停,兩造爭議不時對金融市場造成影響而美國標普500大企業中除了公用事業外不動產產業是海外營收佔比最低者(18%)也因此在貿易戰紛之中,基本面穩健的REITs產業異軍突起股價不太受影響呈現小碎步方式緩步上攻

5資料來源:Bank of America資料日期:2019/2/29

展望後市,國泰投顧建議在景氣末升段階段,不妨增加像是REITs這類具備穩定收益的商品至投資組合中,在未來市場波動行情中,能藉由其穩定收租之特性,抵禦部分景氣下行之風險而利率走低已是不可避免REITs高股利之特性未來可望形成股價之支撐。

 


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