空店稅三大盲點 專家:東區只是衰退並未沉淪

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元富期貨林靜怡? 發表於: 2019-03-06 11:04 |只看樓主 1
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空店稅三大盲點 專家:東區只是衰退並未沉淪空店稅引論戰,有學者提出疑問:一、空店稅怎會被轉嫁?二、怎會淪為臨時特賣會?學者認為店面空置就是沒房客,沒房客那房東要把空店稅轉嫁給誰?有房客的時候,就沒空店稅,那房東幹嘛要加租金?

吉家網不動產董事長李同榮認為這種理論是曲解實務,空店稅實施要探討的不是轉嫁問題,而是它實施的結果會是「強時助強,弱時助弱」,對拯救商圈完全無效,他同時提出主張課徵空店稅的三大盲點。

首先,東區商圈只是衰退,並未到沉淪的地步。東區商圈地段仍優,人潮仍多,只是受商圈消長因素影響加上缺乏購物的主題誘因,被排擠而淪為傳統商圈,尢其是網路盛行新零售時代,傳統商圈消費氣勢轉弱是必然趨勢。

現在問題是東區房東尚未體認事實,堅不降租,過渡期空置率才會增加,這種轉變須要調整一、兩年,市場機制自然會讓房東體認事實,一旦降租,空置率自然下降。

第二,商圈強時並不代表店面不會空置,東區很多是老地主,他們為了漲租,寧願空置也不低租,甚至空置一年半載,減少收入幾百萬甚至上千萬都照樣不降房租,區區幾倍空店稅怎麼耐何得了這些房東?只有經歷一段市場機制調整,房東們才會知難而退。

第三,租金是否轉嫁主要是看市場供需強弱,譬如住宅市場上的租客,經常為了申請租金補貼,房東因要報稅就轉嫁增加房租,這就是在需求強過供給時會有的現象。

同樣的,當商圈夠強時,仍會有因漲租而有空置現象,但房東仍會調漲租金,並把空置期的成本與稅金往上轉嫁,就算不能轉嫁,他們也不會降租,他們總是耐心等待那些不怕虧的大品牌或旗艦店入駐。

一旦課徵空店稅時,就更降不了房租,在商圈強勢時,這其實就是一種無形的轉嫁。

李同榮表示,有些學者不解,課徴空店稅怎會令空置店面成為臨時特賣會?答案其實很簡單,當東區商圈轉弱時,房東必須經過長期空置才會面對現實降租,但在沒降租前的空置期就會以臨時方式出租給特賣會,藉以規避空店稅,所以空店稅實施的結果可以斷定根本課不到稅,同時更讓商圈畸型發展,弱時助弱,加速商圈落入沈淪。

李同榮認為,若不重視市場機能,不研究傳統商圈興衰核心因素,只會用稅制控管市場,是最差的調控工具,何況,空店稅怎麼課仍有很多問題待克服,包括要全面性還是區段性?空置的定義期?住商混合區的店面如何定義?會不會只傷到小房東?老地主大房東會不會在乎?種種問題都是空店稅在執行上不可忽視的重要障礙。

(UDN)





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