房仲業者調查2013年台灣房市代表字票選結果出爐,第1名為「憂」、第2名「漲」及第3名的「等」……不難看出2013年的房市表現反映出民眾對高房價的無奈,從前年和去年的代表字來看,2012年實價登錄上路的「等」,到2013年擔心買不起房的「憂」,民眾大嘆薪資所得沒漲、房價卻愈來愈高,購屋壓力愈來愈沉重。

但有交易就有賺錢或賠錢,報稅的細節也萬萬不能不慎!有賣屋的朋友,申報綜合所得稅計算 “出售房屋財產交易所得” 時,要記得試算後選擇對您有利的申報方式喔!

不動產交易申報財產交易所得/損失計算方式

出售不動產的稅事
出售不動產報稅
案例:
陸小資102年年底出售台北市的公寓
出售台北市住宅資料
市價98年買入:房子 $2,200,000 市價102年賣出房子 $2,800,000
市價98年買入:土地 $6,800,000 市價102年賣出土地 $9,200,000
契稅 $132,000 仲介費(賣屋) $200,000
    代書費 $20,000
如何計算財產交易所得/損失
方式一:實際成本法
第一步:請先找出以下文件,您才有憑證得以實際所得計算:
原購屋資料 賣屋資料

購屋時私契
支付價款證明
(契約書附有收付價款之紀錄支票、存摺或匯款單等影本)
稅費:仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費等

賣屋時私契
稅費:仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

第二步:計算財產交易所得損失—實際成本法
不動產交易所得損失
◎如為財產交易損失可在未來三年(103、104、105年)有發生財產交易所得時,抵扣財產交易所得,但如果未發生財產交易所得,也不可自當年度其它所得中扣除。
方式二:財產交易所得標準法
適用時機:當無法提出證明文件,出售房屋就得依財政部所定之財產交易所得標準,按出售時房屋評定現值,計算房屋出售所得。
案例:承上,陸小資出售北市房子,房屋售價為280萬(房屋現值60萬),比當時買屋便宜(買屋220萬),但已找不到原購屋時資料,如何申報綜所稅?

102年財產交易所得標準
區域 102年房屋所得額比率(%)
台北市 高級住宅 48%
其他區 42%
新北市 板橋區、永和區、新店區、三重區、中和區、新莊區、土城區及蘆洲區 33%
汐止區、樹林區、泰山區及林口區 30%
淡水區、五股區 23%
三峽區、深坑區及八里區 19%
鶯歌區、瑞芳區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區及烏來區 14%
台中市 西屯區 24%
西區、東區及南屯區 18%
南區 17%
北屯區 15%
中區及北區 14%
豐原區太平區 13%
大里區、烏日區及霧峰區 12%
后里區、神岡區、潭子區、大雅區、沙鹿區、大甲區、清水區及龍井區 10%
梧棲區 9%
東勢區、新社區、石岡區、外埔區、大安區、大肚區及和平區 8%
台南市 東區、北區、安南區、安平區及中西區 15%
南區 14%
永康區 13%
新營區 10%
鹽水區、白河區、柳營區、後壁區、東山區、麻豆區、下營區、六甲區、官田區、大內區、佳里區、學甲區、西港區、七股區、將軍區、北門區、新化區、善化區、新市區、安定區、山上區、玉井區、楠西區、南化區、左鎮區、仁德區、歸仁區、關廟區及龍崎區 8%
高雄市 鼓山區、三民區、新興區及前金區 24%
苓雅區及前鎮區 23%
左營區 22%
小港區 21%
鹽埕區、楠梓區及旗津區 20%
鳳山區 16%
鳥松區及仁武區 12%
大社區、岡山區及橋頭區 10%
林園區、大寮區、大樹區、燕巢區、田寮區、阿蓮區、路竹區、湖內區、茄萣區、永安區、彌陀區、梓官區、旗山區、美濃區、六龜區、甲仙區、杉林區、內門區、茂林區、桃源區及那瑪夏區 8%
準直轄市 桃園市、中壢市、八德市及蘆竹鄉 20%
平鎮市及龜山鄉 16%
楊梅市、大園鄉、大溪鎮及龍潭鄉 12%
新屋鄉、觀音鄉及復興鄉 8%
其它(市) 新竹市 17%
基隆市、嘉義市 13%
縣轄市 新竹縣竹北市 15%
彰化縣彰化市 11%
其他 10%
鄉鎮 金門縣各鄉鎮 12%
苗栗縣竹南鎮及頭份鎮 10%
彰化縣員林鎮、大村鄉、永靖鄉及社頭鄉 9%
其他 8%
註:102年度之房屋交易所得標準係維持往年按房屋評定現值之一定百分比核定。經各地區國稅局調查後,臺北市都市化程度較為平均,且整體房地價格與上年度比較尚稱平穩,爰不予分區並維持上年度標準[按房屋評定現值(以下同)42%計算],僅就價格漲幅較大之高級住宅,按較高所得額標準(48%)核定;新北市由4級改為5級、臺中市由9級改為10級、臺南市由3級改為5級及高雄市由4級改為9級,其他地區亦均適度分級並反映市場行情,均將使該標準更趨於細緻化,以適度反映地區差異性,俾趨近實情。
Tips Tips:
房屋現值=
核定單價(元)×面積(㎡)×(1-折舊率×折舊經歷年數)×地段調整率×分層分攤率
當陸小資無法舉證原來購屋時的成本,則不論實際損失或所得都會以賣屋時的評定現值乘以台北市的財產交易所得標準,計算所得,以本案為例,陸小資應申報財產交易所得為$252,000!
 例外:102年新規定
  稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額,而無法證明原始取得成本,如符合下列情形之一者,應以查得之實際房地總成交金額,按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入,再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額:
1.臺北市或新北市,房地總成交金額新臺幣(以下同)8千萬元以上。
2.臺北市及新北市以外地區,房地總成交金額5千萬元以上。

財政部說明,102年度新增以房屋成交金額之一定比例計算所得額之規定,主要係考量近來稽徵機關加強查核高價房屋之財產交易所得,部分案件如僅查得成交價額,而未查得成本費用,以往年度僅能按房屋評定現值之一定比例核定其所得額,其核定所得額常有偏低及未符實際之情形,故新增此類案件之財產交易所得標準,又為避免影響層面過大,乃參考中央銀行101年6月對住宅貸款採取針對性審慎措施所界定之高價住宅,明定該標準之適用範圍僅限於前述總價8千萬元或5千萬元以上房屋,未來將視辦理成效再適時調整。

資訊
學習
會員中心
購物
分類
股票市場
財經
資訊
搜尋
排名
工具
ETF介紹
ETF搜尋
ETF排名
ETF工具
個股資料
排行
工具
新手上路
投資報稅