精實新聞 2012-03-05 18:08:46 記者 林詩茵 報導
台北市政府財政局今(5)日進行士林官邸地上權案招標，結果由皇翔(2545)以23.88億元得標，溢價13.71%，氣走富邦人壽。房地產業內分析，該案的基地總面積為1261.16坪，有50年地上權，換算地上權單價每坪189.3萬元，是地上權價格史上第四高；本案雖非位居市中心，但因有陸客必遊士林官邸加持，皇翔未來若興建商務飯店應有其效益，可為公司帶來長期穩定的現金流量；而本案的順利脫標，將有助後續世貿二館地上權、景美財訓BOT的招商。
本次士林官邸市有地地上權案是台北市政府今年招商案件第一標，皇翔以23.88億元，擊敗開出21.633億元的富邦人壽。由於去年度政府辦理地上權標案情況並不熱烈，位於正市中心的標售案才順利標脫，此次士林官邸地上權案的脫標，對市場極具指標意義。
據了解，該案基地面臨8米路寬，土地宗地面積4169.11平方公尺，約1261.16坪，土地使用分區為特定商業區，容積率225%，地上權存續期間為50年，權利金底價21億元，至2月23日截標日止，共計有二家廠商參與投標，分別為富邦人壽與皇翔，而今日第一階段為資格審查，二家均符合資格，續再開價格標，最後由皇翔建設得標。
信義集團(9940)全球資產管理公司專案經理王維宏表示，這次得標金額每坪189.3萬元，次於東區大安路地上權的373.1萬元、敦南派出所地上權的292.4萬元，及信義A10地上權的190.7萬元，若比較個別基地容積率的差異，士林官邸地上權僅次於東區大安路的地上權價格，是第二高的個案。
只不過，原本市場評估應有更多買家出手，但部份投資人經評估後，覺得底價21億元偏高，容積率僅225%，又限制不得作為住宅，最後很多人並沒有出手。
永慶資產管理協理黃增福則認為，此案基地位於士林官邸旁，在區位上具有絕對優勢，距離士林捷運站步行僅約10分鐘，不論是連接松山機場或國道高速公路都相當便利，且於半小時車程距離之輻射範圍涵蓋士林夜市、故宮博物院、陽明山、天文館等，在觀光旅遊、遊憩休閒等方面之發展條件均充分具備，此外，士林官邸一直是陸客來台觀光旅遊的熱門景點，在陸客自由行啟動後，將迅速帶動周邊向上發展。
他並分析，以今日得標每坪單價189.35萬元來看，價格其實並不高，尤其，除了權利金之外，每年還必須繳交土地租金，土地租金的計算方式為當期公告地價總值5%，以目前公告地價每平方公尺5萬4900元計算，假設公告地價不變的狀況下，這塊基地每年應繳地租約1144萬元左右，地上權存續期間50年，則總地租將繳5.72億元左右，若加總權利金與50年地租，則為29.60億元，換算土地單價則為每坪234.71萬元，仍較日前金雞廣場或是天母兒童聖道之家便宜得多。
黃增福指出，市場熟知的鄉林(5531)「士林官邸21」建案，就在這塊基地旁，因台北市政府規定不能作住宅使用，日前以招待會所名義銷售，開價每坪300萬元，當時造成市場轟動。而這次的地上權基地同樣屬於特定商業區，可開發為商業設施，如旅館、辦公大樓等，同樣不得供住宅使用，因此，預期未來得標人將會以開發旅館為優先考量，以搶搭陸客自由行帶動的觀光旅遊商機。
黃增福並認為，過去單純設定地上權作商業用途的土地，多集中於信義計畫區，綜觀信義計畫區迄今共有5筆設定地上權土地，分別為新光三越A9館、新光人壽A12、遠東百貨A13、富邦人壽的A10以及克緹國際B5，而近2年則有敦南派出所與仁愛路四段巷內的地上權成功標售，且都高價標脫，在在顯示在台北市區大規模土地取得不易後，地上權成為開發商獵地的目標之一。
王維宏並認為，後續4月份包含信義計畫區的世貿二館地上權，以及景美財訓所的BOT案將陸續招商，由於上述兩案的地段精華加上基地規模夠大，在士林官邸旁地上權順利脫標的信心激勵之下，屆時有機會吸引更多投資者出手競逐。
